INTRODUCCIÓN
El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España –CGCAFE-, en cumplimiento de su deber de colaboración con las instituciones públicas, y determinado en la defensa de los intereses de los usuarios y consumidores, ha elaborado su Propuesta de Ley de Propiedad Horizontal que pretende, frente a la situación actual, atender al principio constitucional de ”seguridad jurídica” que exige al legislador perseguir la claridad y no la confusión normativa, y procurar que acerca de la materia sobre la que se legisle sepan los operadores jurídicos y los ciudadanos a qué atenerse -STC 46/1990, de 15 de marzo fj4-.
Las novedades que se incluyen en la Propuesta pretenden:
MEJORAR LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS Y CONSUMIDORES. Así:
- Cuando la comunidad cuente con los servicios de un profesional éste deberá contar con un seguro de responsabilidad civil obligatoriamente.
- Si el profesional ocupare el cargo de Secretario-Administrador, con su firma liberará al presidente de las molestias y responsabilidades derivadas de la expedición de certificados y demás documentación de la comunidad.
- Por otro lado se amplía el plazo para efectuar la convocatoria a junta ordinaria a fin de favorecer el derecho de asistencia a la misma y consulta de la documentación por los propietarios.
ADECUAR LA LEY A LOS TIEMPOS ACTUALES:
- Suprimiendo la primera convocatoria, de modo que la constitución de la junta de propietarios será válida en una única convocatoria.
- Posibilitando la asistencia a la junta por videoconferencia o cualquier otra herramienta telemática de comunicación sincrónica similar, siempre que los estatutos así lo prevean o lo acuerde la junta de propietarios.
DOTARLA DE MAYOR SEGURIDAD CUBRIENDO LAGUNAS Y ACLARANDO ASPECTOS QUE HOY DÍA SON OBJETO DE INTERPRETACIONES CONTRADICTORIAS. Así:
- El voto del propietario que se abstiene se computará sumándolo a la mayoría conseguida en la votación.
- La junta de propietarios, en cuanto órgano supremo de la comunidad, deberá pronunciarse en toda actuación relevante, a salvo de las de carácter urgente, corrigiendo así la última reforma que atribuyó al presidente unas facultades que han generado más problemas que soluciones.
- El régimen de acuerdos, por otro lado, se adecúa a la trascendencia de los acuerdos, diferenciando aquellos que pueden adoptarse por mayoría simple, por mayoría cualificada de cuatro quintos y por unanimidad. A destacar que los ausentes que no manifiesten en un mes su oposición a un acuerdo adoptado por mayoría simple se considerarán adheridos al mismo, y que los supuestos en que se exige unanimidad se reducen a supuestos concretos.
- Serán de cuenta y cargo de todos los propietarios los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas, salvo que una resolución judicial establezca otra cosa.
GARANTIZANDO LOS DERECHOS DE LA COMUNIDAD, Y DE LOS PROPIETARIOS INDIVIDUALMENTE CONSIDERADOS, FRENTE A TERCEROS:
- En supuestos de cesión de la finca por el propietario, estableciendo la responsabilidad solidaria de éste y del usuario.
- En supuestos de actividades no permitidas, o dañosas, regulando la posibilidad de ejercicio de acción directa por parte del perjudicado frente a infractor.
AMPLIANDO LA PROTECCIÓN DE LA COMUNIDAD FRENTE A SITUACIONES DE MOROSIDAD:
- Permitiendo la adopción de medidas disuasorias por la junta general, tales como el establecimiento de intereses o la privación temporal de servicios o instalaciones que no afecten a la habitabilidad.
- Ampliando el plazo de la afección real y la preferencia del crédito comunitario de los tres años actuales y parte vencida de la anualidad corriente, a cuatro años y la parte vencida de la anualidad corriente.
- Calificando el crédito de la comunidad por las cuotas correspondientes a la anualidad corriente y a los cuatro años anteriores como hipoteca legal tácita a los efectos de ser considerado como crédito privilegiado a efectos concursales.
- Disponiendo que la renuncia del adquirente de una finca a exigir del transmitente el certificado de deudas implicará la responsabilidad solidaria de ambos frente a la comunidad de todas las deudas anteriores a la fecha de la transmisión, debiendo ser informado el adquirente de dicha responsabilidad bien por el notario autorizante, bien por el juzgado que decrete la adjudicación de la finca.
- Permitiendo acumular la acción en reclamación de deudas a la acción contra los acreedores (como por ejemplo los bancos hipotecantes) al objeto de obtener simultáneamente la declaración relativa a la preferencia del crédito y afección real del inmueble, y su posterior inscripción en el registro de la propiedad; consiguiendo con ello evitar en esta materia las molestias, gastos y demoras que suponen las tercerías de mejor derecho actuales.